本期案例由乌鲁木齐市住房和城乡建设局推荐报送，系统呈现了乌鲁木齐市水磨沟区工业园闲置厂房活化利用项目的实施情况、经验做法和实践成效。项目通过创新业态布局、采用“分段投资+多元收益”的财务模型、拓展“线上+线下”经营模式、创新运营机制架构等举措实现了闲置厂房资源的再利用和价值提升，带动了经济发展，丰富了新疆文化旅游产品体系，填补了高端文化旅游演艺市场的空白。

一、基本概况

“丝路有戏”项目由原新疆乌鲁木齐市水磨沟区馕文化产业园闲置厂房改造而来，占地面积85亩，建筑面积31600平方米，总投资约1.2亿元。该项目以“丝绸之路”文化为主题，按照“功能置换、综合整治”的思路，通过完善基础设施，修缮老旧厂房，建设特色设施，设计公共空间，融入多元文化演艺活动，打造出融合中华风情市井生活体验与丝路主题休闲娱乐的特色文化场景，生动展现新疆人文历史，使游客能沉浸式感受丝路魅力。

图1：丝路有戏剧照

“丝路有戏”项目由原乌鲁木齐市囊文化产业园的土地产权方乌鲁木齐创博国有资产投资经营（集团）有限公司（以下简称“创博集团”）联合新疆米来商贸有限公司（社会投资方）共同投资装修改造，由创博集团子公司新疆创博文化旅游投资有限公司（以下简称“创博文旅投公司”）运营并收益分成。自2024年项目实施以来，按照市场化模式进行运作，实现资产增值。

二、实施情况与成效

自2024年12月31日开业运营，在闲置厂房盘活利用、招商运营、文化与经济效益、研学项目发展等方面成效显著。

1.闲置厂房盘活利用成效显著。完整保留原馕文化产业园建筑结构，基于既有园区空间进行空间改造和艺术创造，引入社会资本合作共建，打造1条主题文化街，改造1个老旧厂房，形成“6个核心沉浸场+8个独立主题演艺”沉浸式文化演艺场景，实现资源再利用和价值提升。

2.旅游发展和就业带动价值突出。2024年10月至今，已引进32家商户，新增600个就业岗位。试营业期间，累计接待游客14万人次，营业收入近500万元，其中门票收入占比70%，二次消费餐饮业态表现突出。

3.品牌打造和文化教育持续推进。依托馕文化产业园资源和天山明月城优势，推出“梵星闪耀”研学项目，并制定了适合本地学生的特色研学课程。截至目前，已与300余家幼儿园、中小学校及教育研学机构合作，接待研学人数约8万人次。此外，项目还引进了本地非遗特色手工艺品店入驻，包括手鼓绘画、桑皮纸非遗、面部彩绘、非遗漆扇等，活态展示新疆特色民俗文化与非遗技艺。

三、经验做法

1. 创新消费业态布局，打造“文化体验+商业消费+夜间经济”三元结构。通过专业评估原馕文化产业园厂房交通可达性、文化基因、空间结构等区位价值，确定了沉浸式文旅主题方向。结合天山明月城一期特色文旅街区，整体项目以唐风古韵的建筑风格结合新疆特色文化为背景，以汉唐结合中华元素为主线，以体验消费为特征，着力打造集购物、特色餐饮、休闲、娱乐、旅游、住宿、商务为一体的一站式旅游目的地，全方位满足市民、游客精神文化消费升级需求。

图2：“公主巡游”《百川》

2.创新投资收益模式，采用“分段投资+多元收益”的财务模型平衡与投资回报压力。该项目创新设计了“分段投资+多元收益”的财务模型，将总投资划分为核心演艺区、配套商业区；收益结构则设计为门票收入、商业租金、IP授权、政府补贴等多种来源。项目及时调整投资节奏，优先建设能够快速产生现金流的商业配套和数字化内容，为后续重资产投入积累资金缓冲。

图3：“胡姬酒肆”《惊鸿》

3.创新市场经营方式，通过创新“线上+线下”经营模式积极拓展市场。线下市场拓展方面，一是与乌鲁木齐市200多家旅行社对接，通过召开旅游产品推介会方式邀请旅行社现场参观并签订合作协议；二是跟乌鲁木齐市各企事业单位进行合作，主动上门商谈大客户业务，目前已经与多家企业签订票务合作，并已销售近万张门票，例如农业银行春节期间团购3000张门票等；三是与研学团队进行合作，拓展研学课程。线上运营方面，主要采用抖音、小红书、微信视频号等媒体运用创新短视频和直播形式，建立新媒体推广矩阵等对外宣传推广。一是搭建抖音平台直播销售，通过自建直播团队进行丝路有戏主账号直播售票，同时跟直播代运营团队合作进行多账号直播售票；二是与美团、携程、飞猪等OTA平台合作，开展市场推广活动等。

4.创新运营机制架构，通过“场景更新+多元收入”机制设计实现可持续运营。内容创新与IP持续开发，重点节假日推出主题活动，每年对核心演艺节目进行内容更新，每三年进行一次重大升级改造，使游客重游率提升23%；多元化收入结构优化，通过“收入四象限”策略实现 多元化 收入，设计“沉浸式消费场景”将二次消费占比提升了10%；本土化运营与社区融合，通过设立社区就业专项，项目中本地员工比例高达42%，优先采购当地产品，特邀社区居民免费体验等举措显著降低了营销获客成本；引入“全触点管理”模式，将游客动线划分为20个关键触点，每个触点制定标准化服务流程(SOP)，并通过神秘顾客、实时反馈系统等方式持续监控；项目采用“核心自主+外围合作”的方式维护项目中的大量高科技设备，设备故障率从8%降到2%。

四、基本成效

“丝路有戏”项目通过整合盘活资产资源，把地理优势、资源优势转化为产业优势，自2025年1月试营业以来，成为乌鲁木齐市旅游热点，累计接待游客14万人次，营业收入近500万元，实现了闲置厂房资源再利用和价值提升，带动了经济的发展，丰富了新疆的文化旅游产品体系，填补了高端文化旅游演艺市场空白。

在“文化价值”层面，项目通过艺术化、现代化的表达方式，让沉睡的丝路历史“活起来”，使观众在娱乐体验中感受丝路精神的内涵；在“经济价值”方面，项目带动了周边餐饮、住宿、交通等配套产业发展，创造了大量就业机会，形成了文旅消费新热点；在“社会价值”维度，项目促进了不同民族、不同地区间的文化交流与理解，增强了文化认同与社会凝聚力。